Фото: СеверПост / Александр Логинов

Что должна делать управляющая организация

Информационное агентство «СеверПост» при поддержке Министерства информационной политики Мурманской области представляет проект «Кто в доме хозяин», который расскажет о развитии жилищно-коммунального хозяйства в Мурманской области.

В четвёртом материале цикла «Кто в доме хозяин» министр государственного жилищного и строительного надзора Алёна Кузнецова расскажет, каким может быть договор, что должна делать управляющая компания и куда жаловаться, если она игнорирует свои обязанности.

Список работ и услуг в каждом доме индивидуален. Всё зависит от типа договора. Но есть и минимальный перечень, одинаковый для всех.

«Требований на самом деле много. Есть постановление правительства № 290 – это минимальный перечень услуг и работ. То, меньше чего управляющая организация не может делать. Здесь обязательно содержание всех конструктивов, определенный перечень работ по каждому элементу. Нужно содержать кровлю, вентиляционные каналы, лифты, все общее имущество», -  пояснила Алёна Кузнецова.

Кроме того, есть постановление правительства № 491 – это правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Как отметила министр, это уже более расширенный перечень, в котором более детально прописывается всё, что должна делать управляющая компания.

Но самые расширенные правила – это старое постановление Госстроя №170 правила и нормы технической эксплуатации жилфонда. Правда, они лишь рекомендованы к использованию.

Но региональное министерство госжилстройнадзора ориентирует управляющие организации именно на них, потому что там чётко прописаны вопросы уборки снега, сроков ремонта подъездов, устранения проблемных ситуаций.

«И есть ещё важное постановление правительства № 354 - правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Они напрямую не относятся к содержанию жилфонда, но мы понимаем, что, когда вы живете в доме, то не можете отдельно содержанием пользоваться, отдельно коммунальными услугами. Вас интересует в целом, чтобы дом содержался, и чтобы были все коммунальные услуги, которые в доме предусмотрены: электричество, горячая и холодная вода, отопление, газ, если у вас он есть», - отметила Кузнецова.

В правилах прописаны порядок заключения договоров поставки ресурсов, формулы расчета платы за каждый вид ресурса исходя из показаний индивидуальных счетчиков и многие другие положения.

«Это относится в том числе к содержанию и ремонту. Теплоэнергетик может подать отопление на дом, но в вашей конкретной квартире может быть плюс 16 градусов, потому что завоздушен стояк. В этом случае управляющая компания, а не теплоэнергетик должна прийти и перезапустить этот стояк. Правила предоставления все равно зависят от содержания дома», - объяснила министр.

Итак, управляющая организация должна следить за общим имуществом и содержать внутридомовые инженерные системы в надлежащем состоянии. В зону ее ответственности также входят уборка подъездов и придомовой территории, подбор мусора на контейнерной площадке.

Перечень работ и услуг для конкретного дома прописывается в договоре с управляющей компанией, ТСЖ или ЖСК. Там же указывается их периодичность и цена в тарифе за содержание и ремонт за один квадратный метр жилья.

Получается, что в каждом доме список работ свой и зависит от размера дома и его участка, наличия лифта, мусоропровода, газа. Имеет значение и стоимость работ. Там, где тариф больше, и услуг может быть больше. Где-то жильцы соглашаются оплачивать видеонаблюдение во дворе или работу консьержа.

«Если договор управления типовой, то он уже включает все требования, прописанные в постановлениях правительства. Однако на общем собрании собственники могут утвердить и другие условия, которые предлагает управляющая компания. Например, мы часто рекомендуем прописывать в договоре управления сроки ремонта подъезда. Вот эти вещи, которые утверждаются на общем собрании, нужно обязательно смотреть», - предупредила Кузнецова.

Кроме того, добросовестные управляющие организации в договоре управления полностью указывают общее имущество многоквартирного дома, потому что собственник должен понимать, за что он платит.  

Бывает, что услуга оказывается некачественно или происходит аварийная ситуация. Порой, управляющая организация не реагирует на жалобы жильцов. В это случае есть определенный алгоритм решения проблемы.

«Всё, конечно, зависит от конкретной ситуации, но в целом в первую очередь нужно обязательно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу. Если в доме протекает кровля, управляющая компания может и не знать об этом. Осмотры проводятся весной и осенью. В другое время никто на крышу просто так без обращения жильца не полезет», - рассказал министр.

Если управляющая компания не реагирует на жалобы, то можно обращаться в надзорные органы. После этого сотрудники министерства проводят проверку. Когда речь идёт о проблемах с отоплением, на кровле или с лифтами, то решение принимается достаточно быстро.

При этом зачастую управляющие компании заранее устраняют нарушение перед проверкой. Если же аварийная ситуация сохраняется, то управляющей компании выдают предписание.

Также министерство работает и в другом направлении.  Если не соблюдается договор управления, в котором, например, прописан ремонт подъезда в первом квартале 2023 года. Первый квартал прошел, собственники собирали на ремонт деньги.

«В этом случае тоже могут быть приняты нами меры по несоблюдению договора управления. Мы тоже выдаем предписание о необходимости соблюдения договора управления, утверждённого собственниками на собрании», - объяснила Кузнецова.

Если договора управления по какой-либо причине на руках у вас нет, то есть три способа его получить. Можно обратиться в свою управляющую организацию либо к инициатору общего собрания, уполномоченному на подписание договора управления. Также документ можно найти в ГИС ЖКХ, если вы там зарегистрированы.