Фото: СеверПост

Магия пустых витрин

Идешь по центру Мурманска и удивляешься. Ещё недавно тут работали кафе, рестораны, банки и магазины. А сегодня во многих зданиях - пустота и вывеска «аренда». Кажется, что со спросом на коммерческую недвижимость в областном центре полный швах. Пандемия выбила старых арендаторов, а новые не спешат занять их место. Так ли это на самом деле, СеверПост узнал у мурманских риэлторов.

 

Офис на любой вкус

Только в центре города сдается или продается большое количество помещений разных размеров – от кабинетов до целых зданий.

Возьмем, к примеру, так называемый «банковский пятачок» на перекрестке проспекта Ленина и улицы Полярные Зори. Казалось бы, места на первой линии с большой проходимостью. Но даже там новых хозяев ищут сразу несколько крупных объектов.

На проспекте Ленина, 19 продается двухэтажное помещение площадью более 622 квадратных метров. Цена объекта – 98 млн рублей.

Рядом, в торговом центре на проспекте Ленина, 19а сдаётся помещение, в котором раньше располагался ресторан. Очевидно, он не пережил пандемии. Когда-то там отмечали свадьбы и корпоративы. А сейчас вместо довольных гостей - лишь тёмные окна.

В соседнем здании, на проспекте Ленина, 23/1, за 280 млн рублей продается помещение площадью 1 244 квадратных метра. В этом же здании за 205 млн рублей владелец готов расстаться с помещением площадью почти 837 квадратных метров. Сейчас там находится отделение банка.

И это ещё не полный список вымерших арендаторов. Судя по информации на популярном сайте рекламных объявлений, таких объектов – множество по всему городу, включая промзону.

 

Рынок просел

Рынок коммерческой недвижимости упал из-за коронавируса, но сейчас ситуация стабилизировалась. Так считает специалист в сфере жилой и коммерческой недвижимости «Мурманской девелоперской компании» Егор Соболев.

«Конечно, просела и ставка аренды, - добавил Егор Соболев. - Люди, которым нужно было офисное помещение, сейчас могут обойтись без этого. Началась оптимизация расходов в связи с экономической ситуацией. Некоторые переезжают в помещения поменьше. Это потянуло за собой весь бизнес».

По словам Соболева, сегодня средняя сумма арендной ставки 600-700 рублей за квадратный метр. При этом раньше доходило до 1200-1300 за ликвидные помещения на первой линии в хороших локациях.

Риэлтор отмечает, проблема есть. В данный момент рынок коммерческой недвижимости не в упадке, но и не в развитии.

Если ранее помещения снимали и покупали представители разных отраслей, сейчас по факту развиваются только федеральные сети. В частности, аптеки и алкошопы. А также в связи с пандемией и ограничениями - электронная торговля. А значит, открываются пункты выдачи.

Эксперт считает, что федеральные сети продовольственных магазинов уже «расселись». Один крупный ритейлер взял торговые площади в аренду у «Евророса». Другой - приобрел земельные участки под строительство.

«А вот у регионалов проблемы, - отметил Соболев. - Но есть и те, кто развивается. Мы работаем с сетью булочных. Ребята идут в ногу со временем. Открыли четыре точки и планируют расширяться».

 

Уходят в торговые центры

В том, что на рынок недвижимости повлиял коронавирус согласен и руководитель Ленинского филиала компании «Риэлтсеть» Алексей Ворфоломеев.

«Сказались запретительные меры. Салоны и рестораны позакрывались, - рассказал Алексей Ворфоломеев. - Кто-то смог пережить, кто-то решил закрыть бизнес. В основном, в этих сферах помещения снимают. Аренда - существенная часть расходов в этом сегменте. А найти новых арендаторов владельцам недвижимости не так-то просто».

При этом, по словам Ворфоломеева, стрит-ритейл непродовольственной группы фактически ушел с улиц в большие торговые центры. Да и у всех свои требования к помещениям.

Однако в отличие от Соболева Ворфоломеев считает, что цены, несмотря на сложное время, практически не поменялись.

«Цены формируются индивидуально. Каждый собственник принимает решение сам, - отметил Ворфоломеев. - Бывает, что помещения пустуют годами. А кто-то более лояльный. Вилка будет в два раза отличаться по похожим помещениям».

Также эксперт отметил, что есть требования и к локациям. С одного торца здания она арендодателям интересна. А с другого - проходимость меньше, интерес падает.

 

Недвижимость с «якорем»

Рост количества продаваемых объектов недвижимости связан с тем, что бизнес находится не в стабильном состоянии. Большие помещения невозможно сдать, остаётся только продажа. Владельцы пытаются выручить хотя бы какие-то деньги.

Есть крупные помещения, где по конструктиву невозможно нарезать площади и сдавать частями. Кроме того, в продаже появилось больше объектов готового бизнеса. Продают недвижимость и с якорными арендодателями.

Так, на улице Мира, 4/1 продается нежилое двухэтажное помещение общей площадью 405 квадратных метров. Первый этаж там занимают действующие суши-бар, салон красоты и пивной бар. Также в здании находится ресторан. Цена удовольствия - 21 млн рублей.

Двигаемся дальше. На улице Полярные Зори, 47 почти за 102 млн рублей продается 6-этажное административное здание с подвалом.

При этом 40% помещений сданы в аренду под офисы крупных компаний.

Судя по всему, даже с якорными арендаторами и гарантированным доходом, владельцы недвижимости не видят перспектив. А потому пытаются избавиться от объектов. Выбор у покупателей велик. Но вот окупится ли вложение – большой вопрос.

Всплеска не будет

«Мы видели такие моменты в 2014 году. Рынок просел, потом вернулся к тем же ценам, - считает Егор Соболев. - У нас множество инвесторов. Люди в любом случае вкладывают в ликвидные объекты. Коммерция всегда будет жива. Вопрос динамики. Всплеска, как у жилой недвижимости, не будет».

При этом региональные власти пытались поддержать бизнес. В Мурманской области уменьшили налоговые ставки. Были единичные случаи, когда из других регионов бизнес перерегистрировался у нас. Естественно, снимали офис. Но на общий рынок это сильно не влияет.

«Если бы мы знали, как будет развиваться ситуация, перебрались бы в Сочи, - резюмирует Алексей Ворфоломеев. – В прошлом году для крупных проектов искали офисы и общежития для вахтовиков. В нынешнем году такой востребованности уже нет. Всё зависит от того, как будет развиваться экономика региона».

В целом эксперты сходятся во мнении, что какой-то определённости в ближайшее время ждать не приходится. Рынок недвижимости зависит от совокупности множества факторов, и сейчас она не в пользу коммерции. Похоже, мурманчане ещё долго будут наблюдать за тёмными окнами пустующих помещений.