Фото: СеверПост / Алёна Гаврилова

Квартирный невроз

С ростом процентов по ипотеке покупка квартиры, которая для многих и без того была непозволительной роскошью, стала и вовсе недостижимой. Однако находятся и те, кто даже в существующих рыночных реалиях решается на важную сделку. Кто эти люди, которые делают столь крупные покупки в непростое время? И настанет ли момент, когда купить квартиру станет реально выгодно? Разбирался СеверПост. 

Процент сделок мал, да дорог

Вот уже который месяц подряд заполярные риелторы разводят руками: сделок с недвижимостью в Мурманской области крайне мало. Причина, разумеется, в высоких процентах по ипотеке и её фактической недоступности.

«По многим объектам тишина, цены идут вниз. С конца прошлого года стоимость квартир в Мурманске упала на 15%, а с начала текущего года падение составило около 10%, - рассказала мурманский риелтор Юлия Дятлова. - У меня в Ленинском округе однокомнатная квартира за 2,5 млн стоит на продаже – и вообще ни одного звонка! За 3,1 млн уже можно найти варианты в Первомайском районе города».

С 1 апреля банки начали принимать заявки на семейную ипотеку под 6% по вторичному жилью. Речь идёт о недвижимости в тех городах, где строят мало жилья. В список попадает и Мурманск. В областном центре под программу попадает 41 дом. Все они построены, достроены или перестроены в период с 2005 по 2024 годы. Но, судя по ценам на квартиры в них, можно предположить, что очередь за такой покупкой не выстроится.

Что касается основного массива жилья, к лету квартиры в Мурманске подешевеют ещё сильнее, как это обычно бывает в преддверии сезона отпусков, считает Юлия. Но более-менее лояльный ценник на продажах особо не сказывается, констатирует она.

«Ипотечников» по пальцам пересчитать можно, сетует риелтор. Сегодня покупатели прибегают к такому виду кредитования лишь в крайнем случае: когда купить квартиру нужно позарез, а всей суммы на руках нет.

По оценке представителей рынка, тех, кто купил жильё в ипотеку под существующий высокий процент в надежде на рефинансирование, немного. Доля таких сделок составляет примерно 5 – 10% от общего числа.

У северян, которые располагают средствами, есть возможность купить ликвидные варианты по хорошим расценкам, говорит риелтор. Но всё же основное падение стоимости затронуло как раз-таки то, что и без дисконта брали неохотно. Особенно быстро теряют в цене «хрущёвки» без ремонта, двух- и трёхкомнатные, часто - полученные в наследство: с коврами на стенах и главной «прелестью» застройки периода «оттепели» - окошком между кухней и санузлом.

Хороший ценовой тон

Что интересно, если открыть сайт бесплатных объявлений, то может создаться впечатление, что цены на жильё не просели. Но, как говорится, не всё то, чем кажется.

«Разница между стоимостью квартиры в объявлении и в договоре купли-продажи по Мурманску значительна, она может доходить до 20%. Условно, если квартиру продают за 6 млн, то её можно купить за 5 млн», - прокомментировал генеральный директор агентства недвижимости «Риэлтсеть», исполнительный директор ассоциации «Мурманская Региональная Гильдия Риэлторов» Константин Вензовский.

Но на такую щедрость способны не все продавцы. Часто на это решаются те, кому нужно срочно обналичить деньги.

Хорошим ценовым «тоном» для однокомнатной квартиры эксперт назвал 100 тысяч рублей за «квадрат».

«Однушки» по 3 млн сегодня не найти. В среднем, сейчас они стоят 3,7 – 4 млн. Если квартиры хорошие, с ремонтом, то продаются быстрее, но не как раньше – за семь дней, а где-то за месяц», - констатировал он.

Ипотечный лимит подтолкнул к покупке

Гендиректор агентства недвижимости отмечает, что основной контингент покупающих квартиру в Мурманске – переезжающие в пределах города.

По его словам, условных обменов на рынке сейчас очень много: люди продают свою квартиру, чтобы приобрести другую – более комфортную.

Вторая категория покупателей – получатели господдержки – маткапитала, жилищных сертификатов, а также переселенцы.

Молодая мама, жительница областного центра Ольга Паршина рассказала, что её семья воспользовалась сертификатом материнского капитала, чтобы приобрести квартиру в новостройке Санкт-Петербурга. Сделка проходила минувшей осенью. Мурманчане выбрали популярный нынче вариант – так называемую «евродвушку» в строящемся доме. Цена вопроса – примерно 6,5 млн рублей.

Собеседница информагентства признаётся: боялась не успеть попасть в программу «семейной ипотеки». Из-за лимитов, которые банки устанавливали во второй половине прошлого года, вероятность не купить жильё под желанные 6% годовых была очень велика. Было бы обидно, ведь в то время и застройщик снизил цены, говорит она. Но, к счастью, всё сложилось.

«Можно было бы и раньше решиться на сделку, но всегда есть какие-то ограничивающие условия, переживания о доходе, о будущем, - рассказала она. – Лично я считаю, что, занимая выжидательную позицию, упустить можно гораздо больше. Если искать жильё предметно – можно найти хороший вариант. Застройщики заинтересованы в том, чтобы квартиры покупались».

Покупка по межгороду

Такого мнения придерживаются и представители рынка. Санкт-Петербург они называют одной из главных локаций покупки квартир у мурманчан. Основным триггером «междугородних» сделок те считают как раз-таки «семейную ипотеку».

«Наши клиенты часто прибегают к льготной ипотеке. В Санкт-Петербурге они выбирают квартиры в пределах 6 млн рублей. Берут студии, однокомнатные квартиры», - рассказал руководитель городского агентства «Кристалл Недвижимость» Владимир Принцев.

Также в топе популярных у северян «квартирных» направлений - Ярославль и Псков. В первый город едет, как правило, молодёжь, второму чаще предпочтение отдают пенсионеры. Обе местности выбирают из-за климата.

«Кроме того, цены на квартиры там ниже, чем в Мурманске, - заверяет Владимир Принцев. - Людям хватает средств, чтобы продать жильё здесь и приобрести в другом регионе».

«Квадраты» или кошелёк?

Представители рынка говорят: если до всех пертурбаций с ключевой ставкой располагающие средствами люди вкладывали их в недвижимость. Сейчас же деньги в пересчёте на квартиры никто не хранит. Сбережения северян перекочевали на вклады.

«В настоящее время это основной инструмент сохранения своих денег, как минимум – борьбы с инфляцией, - считает Константин Вензовский. – И сейчас держать деньги на вкладе выгоднее, например, чем сдавать квартиру в аренду».

Но те, кто вложился в покупку квартиры, думают иначе.

«Даже если держать деньги не депозите, в сумме столько не заработаешь», - считает Ольга Паршина.

По словам Ольги, с этапа котлована, когда она покупала квартиру, до настоящего момента та стала дороже примерно на 1 млн рублей.

Что касается «вторички», сейчас рынок перенасыщен приложением, говорят эксперты. Со снижением ключевой ставки интерес к депозитам ожидаемо охладеет. Тут-то и начнутся настоящие «голодные игры» на рынке недвижимости.

«Активность рынка будет обусловлена динамикой банковских услуг. Первые, кто снимет деньги с депозитов, выйдут в рынок, где будет выбор. Они-то и смогут приобрести хорошие квартиры с учётом зафиксированной прибыли со вкладов. Кто помедленнее, через 3-5 месяцев тоже оформят сделки, но уже на других условиях. И тогда ценовая обстановка станет напряжённой», - сообщил Константин Вензовский.

Иными словами, в бесспорном выигрыше останутся те, кто своевременно переведёт деньги в недвижимость. Они получат выгодную цену на жильё и лучшие варианты.