Фото: СверПост / Нармина Титова

Дорогая моя земля!

Жители Мурманской области в минувшие недели столкнулись с жестокой реальностью: согласно кадастровой переоценке земель, которая вступит в силу с 2027 года, стоимость их участков вырастет в несколько раз. Землевладельцы и арендаторы убеждены: земля в этих местах, где-то и вовсе без коммуникаций и прочих прелестей прогресса, не может столько стоить. А между тем новые цифры тянут за собой увеличенные налоги и арендные платежи.

«Налог с потолка»

Северянка Светлана Валеева рассказывает, что её скромный, как она сама его называет, садовый участок площадью 551 кв. м в посёлке Мурмаши компьютерная программа оценила в 821,8 тысячи рублей вместо прежних 455 тысяч. Иными словами, рост составил почти два раза.

Расчёт кадастровой стоимости по-новому она называет не иначе, как «вопиющей несправедливостью и тотальным экономическим абсурдом, который накладывает на людей и местный бизнес непосильное налоговое и арендное бремя».

«Чиновники запустили бездушную компьютерную программу массовой оценки. Алгоритм полностью оторван от реальности и реального рыночного уровня цен. Он посчитал заброшенные пустыри, промзоны и изолированные территории как элитную, коммерчески привлекательную землю», – считает она.

Эти слова небезосновательны, уверяет Светлана. Взять хотя бы её участок. Его фактическая конфигурация никак не вяжется с новой стоимостью, считает собеседница информагентства.

«Наверное, оценщики «забыли», что мой участок находится на острове Зеленый внутри охраняемого периметра Нижне-Туломской ГЭС?! Это стратегический объект повышенной опасности с военизированной охраной и КПП. На мою собственную землю действует строжайший пропускной режим, – поясняет она. - Я не могу свободно привезти туда семью, пригласить гостей или нанять рабочих — въезд сторонних лиц заблокирован инструкциями безопасности ГЭС».

Любая доставка стройматериалов или проезд техники, говорит Светлана, превращается в невыполнимый квест.

«Эта земля полностью изолирована от муниципальной инфраструктуры и лишена рыночной ликвидности. Продать её за 821 тысячу невозможно, но налог мне посчитают именно с этого потолка!» – делится негодованием владелица участка.

«Удар» по АЗС

Проблема коснулась и бизнеса. Для промышленных объектов, складов и даже ж/д путей чиновники установили удельные показатели (УПКС) свыше 1500–1900 рублей за кв. метр.

Автозаправочная станция северянина Михаила Шперука находится в непосредственной близости от Церкви Архангела Михаила по дороге в сторону Североморска. Кадастровая стоимость участка под АЗС взлетела аж на 37 с лишним процентов – с 6,9 до 9,5 млн.

«С мая у нас идёт топливный кризис - дикий и непонятный. Мы просто мы закрыли заправку и всё. И даже её открывать не будем, если топливный кризис разрешится, потому что аренда повысится на 40%. Вот просто, на ровном месте», – говорит он.

Представители интересов Михаила считают, что при расчёте была допущена «ошибка ценового зонирования». То есть оценщики руководствовались общей ситуацией на коммерческом рынке Мурманской области. Однако сам земельный участок расположен на территории ЗАТО г. Североморск (пгт. Сафоново), указывают они. Там оборот недвижимости и коммерческая привлекательность существенно ниже, чем на открытом рынке, поясняют юристы.

Еще один довод, который приводят собеседники информагентства, что сам участок находится внутри обособленной территории храма. Фактический доступ к нему затруднен, отсутствует свободный сквозной проезд и интенсивный автомобильный трафик.

«Массовая модель оценки рассчитала УПКС, исходя из тарифов стандартных АЗС, расположенных на федеральных или крупных городских магистралях, что является грубой расчетной ошибкой», – считают они.

Иным словами, тот доход, который, по логике оценщиков, должна приносить заправка, она давать фактически не способна, указывает представитель интересов.

Михаил уточняет, если бы не подняли расчёт по земле, то «можно было еще поработать». Но теперь такая перспектива, по сути, призрачна.

«Они мне постоянно обещают»

Другая, как сегодня обожают говорить чиновники, чувствительная категория, которую коснулся ценовой дисбаланс – многодетные семьи.

На выделенных для них участках в Мурмашах северяне получили взлет стоимости до 840–850 тысяч рублей. При этом коммуникации, которые могли бы хоть как-то оправдать такой рост, там отсутствуют.

«За 9 лет у нас дорогу никак не проложат. Это нужно, просто необходимо, чтобы дом на участке поставить», – рассказала многодетная мама Наргис Тимофеева.

По словам собеседницы, её семья собиралась поставить на земле дом по программе господдержки, но северянам отказали как раз из-за отсутствия дороги и подъездных путей.

«Единственное, у меня муж там электричество установил», – продолжает она.

Многодетная мама отмечает, что после переоценки кадастровая стоимость участка увеличилась в пределах 15%: «было 700 с лишним тысяч, стало 800 с лишним». Но следующее за этим финансовое бремя нести не хочется, поясняет она: за девять лет, как семья получила участок, там ничего кардинально не изменилось.

«В администрацию я несколько раз ходила, они мне постоянно обещают, ежегодно, что через год сделают хорошую дорогу. Даже обращалась на платформу обратной связи «Решаем вместе». И мне ответ пришёл, что более 400 тысяч надо для дороги. В общем, мягко сказали, что дороги не будет», – сетует женщина.

Шансы есть?

Срок приема официальных замечаний и жалоб по новой оценке от граждан заканчивается 22 октября 2026 года. Но, исходя из сложившейся практики, перспектив, что с учетом народных корректировок ситуация изменится в кардинальном плане, особо нет, считает мурманский юрист Максим Митченко.

Он пояснил, что, несмотря на то, что у государственной кадастровой оценки земель есть официально утверждённая методика её проведения, только лишь по проектной стоимости земельного участка угадать, какие факторы повлияли на изменение цены, не удастся.

«Предусмотренная процедурой «обратная связь» по проекту отчёта представляет собой подачу заинтересованным лицом «заявления о предоставлении замечаний» с возможным приложением документов, подтверждающих наличие ошибок при определении новой кадастровой стоимости. Чётких критериев для учёта этих замечаний, конечно же, нет, – говорит он. – Представляется, что, например, если в период проведения оценки на участке было какое-то здание, а потом оно было снесено и снято с учёта или реконструировано, замечания такого рода с большей степенью вероятности могут быть учтены при подготовке итогового отчёта. В свою очередь замечания вроде «почему так много?» вряд ли найдут отклик в сердцах чиновников».

Конечно, точечно кому-то повезёт с корректировками, но на большую разницу в данном случае рассчитывать особенного смысла нет, считает эксперт.